"Приморский": куда идти и с кем идти?
В процессе длительного “похода за землёй” под руководством г-жи Гаевой и дальнейшего её отстранения от руководства, перед членами ДНТ «Приморский» вырисовываются на данный момент два основных пути получения земли в собственность. Возможность идти одним из них является сейчас самым обсуждаемым вопросом. Что делать в сложившейся ситуации? От выбора дальнейших действий по приватизации зависит очень много, а главное – попадём ли мы в долгосрочную “долговую яму” с переложением её тяжести на своих потомков, или нет.
Вариант 1 – это доработка существующего проекта, сделанного ООО «Актив», и вынесение его на общественные слушания.
Действительно, те, кто сдали по 18000 рублей на получение пакета документов по приватизации земли и на проект планировки микрорайона Липово – в том числе и я – оказались “в дураках”: положение о вручении через год пакета документов на приватизацию участка земли каждому члену ДНТ, через полтора года “чудесным образом” исчезло из Договора № 129-11 от 30.04.2011, а проект планировки Липово нельзя назвать сделанным в интересах ДНТ. Там товарищества фактически нет, а общая площадь уменьшена с 50,7 Га до 42 Га. Вот и получается, что деньги проплачены, а ничего, фактически, “на выходе” нет, а денег-то жалко! Поэтому, многие из сдавших деньги, (по данным г-жи Гаевой – 313 человек) настаивают на том, чтобы продолжать работу с ООО «Актив»: исправить проект, вернуть в него всех незаконно исключённых, получить на них недостающую в проекте землю у Администрации и, наконец, быстренько вынести проект на общественные слушания, поскольку Договор аренды с администрацией истекает в этом году. А другого пути, по их мнению, нет, поскольку другая процедура, как доказывают нам глава администрации г-н Голиков, депутат местного Совета г-н Алмазов, руководитель ООО «Актив» г-жа Березина и наш бывший председатель правления г-жа Гаева, будет противоречить Градостроительному Кодексу РФ.
Однако, при следовании этим путём, есть несколько вопросов, которые эти люди, при разного рода обсуждениях (на собраниях, в социальных сетях и т.д.) просто “обходят стороной”, и предпочитают на них не отвечать, предполагая, что “само собой всё рассосётся” и как-нибудь решится.
Вопрос первый, и самый существенный: поскольку Гаева официально не передала документы ДНТ новому, законно избранному правлению, мы не можем точно говорить, сколько членов ДНТ были незаконно исключены за время пребывания г-жи Гаевой на посту председателя правления. Отсюда следует, что мы не сможем всех незаконно исключённых оповестить должным образом о том, что они могут вернуться назад в ДНТ. Плюс им нужно время, чтобы восстановится по суду. Более того, есть срок давности, равный 3-м годам на подачу ими иска в суд о восстановлении в ДНТ. Мы не можем всех обязать подать иски о восстановлении в какой-то срок. У людей могут быть разные причины. Поэтому, как минимум до 12 мая 2016 года, а – возможно и дольше, придётся ждать (отсчёт беру от 12 мая 2013 года – это признание судом недействительным решения общего собрания ДНТ «Приморский» в виде собрания уполномоченных от 12 мая 2013 года). Совершенно непонятно из чьих земель будут выделяться участки незаконно изгнанным и восстановленным по суду: земли-то по проекту будет не хватать (42 Га вместо 50,7 Га), а администрация вряд ли захочет что-то куда-то приплюсовывать и раздавать. Значит, придётся выделять участки из земель ДНТ, которые уже будут распределены. Это – путь в никуда, а именно: в постоянные суды, которым не будет видно конца. Соответственно, приватизация – “по боку”.
Вопрос второй, и, может быть, не менее существенный: кого и как будем “перемещать” на новые места? Надо понимать, что этот вопрос обязательно поставят те, кого перемещают. Тем более, что практически все, кого по проекту “перемещают” на новый участок, с этим перемещением не согласны! В ДНТ существуют сложившиеся условия землепользования, и это – одно из условий приватизации земли, согласно Законодательству РФ. Люди задаются вопросом: почему именно их “перемещают”, почему на некоторых участках в ДНТ уже есть достаточно капитальные постройки? На этих участках что: есть гарантии в том, что данные арендаторы не переедут со своего участка? Почему? Они заплатили Гаевой? Почему у одних есть привилегия не переезжать со своего участка, а других надо насильно выгонять? Скорее всего, придётся решать этот вопрос жребием, либо переделывать проект. Что более реально. Потому что, если решать вопрос жребием, то при нашей явке на собрания – это практически невозможно и придётся разрабатывать процедуру заочной жеребьёвки, которую утверждать общим собранием. Это длительный процесс, поскольку любая юридическая ошибка приведёт опять к бесконечным судам.
Вопрос третий – очень интересный! Дело в том, что ООО «Актив» не желает работать с новым правлением ДНТ «Приморский»! Отказывается наотрез передавать Заказчику, т.е. – ДНТ, результат проделанной работы. Почему? Да потому, что передавать практически нечего! Договор, как минимум, на 70% не исполнен – смотрите пункты 1.1.1-1.1.3 (Состав работ) Договора № 129-11. В итоге нам пытаются “втюхать” якобы проект, который не выгоден членам ДНТ, но выгоден совсем другим людям. Каким?
В первую очередь – Администрации МО Сосновый Бор и лично г-ну Голикову и г-ну Алмазову. Именно под их руководством Администрация города уже пыталась разработать проект планировки и застройки Липово в 2010 году (Решение главы администрации от 22.06.2010 №1314). Якобы, не хватило средств. И работы были прекращены под благовидным предлогом: приостановить до утверждения Генерального плана. Но некие средства уже были потрачены. На общем собрании ДНТ 31.10.2013. г-н Голиков заявил, что проект “пошёл в корзину”. Где бюджетные деньги и что на них сделано? Большой вопрос без ответа. Говорят, что в проекте не были “учтены интересы” «Приморского». Если это так, и не были “учтены интересы” людей, которые к тому моменту почти 30 лет вели хозяйство на этой земле, то напрашивается вывод, что люди в нынешней Администрации, либо – некомпетентны, поскольку проект сделать не смогли, либо – коррумпированы, поскольку деньги истрачены! Либо – и то и другое.
Во вторую очередь – г-же Гаевой со старым правлением и г-же Березиной. Поскольку никто, в этом случае, не будет задавать ненужных вопросов: что сделано и где документы на приватизацию земли для каждого члена ДНТ, обещанные в 2012 году?
В-третьих – это выгодно всем тем, кто “втихаря” (без утверждения общим собранием) “прикупил” немного землицы через г-жу Гаеву и старое правление или “слегка расширил” свои владения. А то, что такие люди есть – это факт: не даром Гаева так боится отдать списки ДНТ новому правлению – там могут и, скорее всего, окажутся “абсолютно неизвестные” личности! Ведь г-жа Гаева скрывает список членов ДНТ «Приморский» с момента своего вступления на пост председателя правления ДНТ. Она даже не передала список членов ДНТ «Приморский» г-же Березиной, хотя обязана была это сделать, чтобы г-жа Березина запроектировала количество участков, по числу членов ДНТ. Именно поэтому у нас сначала, в 2011 году, было заказано запроектировать 514 участков, а затем, в 2013 году – 600 участков. Количество растёт! А список членов ДНТ «Приморский» на 17.12.2013 года г-жа Гаева до сих пор не передала Долотёнкову – скрывает! Видимо, очень много интересного можно оттуда почерпнуть! Следует также подчеркнуть, что скорейшие слушания выгодны тем в ДНТ, кто никуда со своих участков не “переезжает” с “благословления” Гаевой, Березиной и старого правления.
В-четвёртых, такая планировка микрорайона Липово с быстрейшим прохождением общественных слушаний вполне устраивает дачников из «Сосновки» и жителей Липово. Ведь они, не вложив ни копейки, получат массу интересного. Например, центральные магистрали, к которым им надо будет только подключиться, а не “тянуть” за свой счёт! Таким образом, мы превращаемся в “дойных коров”.
Напоследок, для тех, кто хочет “доработки” нынешнего проекта и скорейшего вынесения его на общественные слушания, чтобы построить второе жильё для детей (коттэдж), надо заметить, что строительство 2-го жилья недешёвое удовольствие. Себестоимость в нынешних ценах 2-х этажного простенького коттэджа без изысков, с локальной канализацией площадью 150-200 кв.м (а строить меньше – смысла нет) начинается от 5 млн.руб. К этому надо прибавить подключение к централизованным: газу, водопроводу, электроэнергии. Плюс нам предлагают центральную канализацию. Плюс нам предлагают все эти прелести “подтянуть” за свой счёт из города. Можете сами прикинуть, в какие деньги дополнительно это выльется. Да ещё необходимо будет доказать, что жильё пригодно для круглогодичного проживания и получить паспорт БТИ. Плюс к этому – загородные коттэджи дороже в повседневной эксплуатации в смысле ЖКХ. Один вывоз мусора чего стоит! Вывод: если посчитать, то проще купить благоустроенное жильё в самом Сосновом Бору, особенно для детей, которым просто необходимы централизованные удобства для своих детей.
Итак, движение к приватизации земли по первому варианту затратно, ведёт рядового члена ДНТ в долгосрочную “долговую яму” и сопряжено с большими проблемами как внутри ДНТ, так и при общении с ООО «Актив», БТИ и Администрацией МО по поводу продления договора аренды и выделения дополнительной земли. А также может привести к бесконечным судам.
Вариант 2 – получение земли в собственность через процедуру межевания ДНТ в соответствии с Законом 66-ФЗ (О садоводческих товариществах…), а не в результате проектирования микрорайона города по Градостроительному Кодексу РФ.
Такой подход не противоречит Законодательству РФ и даёт нам большие преимущества:
1. Будут однозначно установлены границы общего участка 50,7 Га, и он будет обнесён забором.
2. Будет раз и навсегда определёна категория земель и разрешённый вид использования земли (а не просто дополнительный разрешённый вид использования, который мы можем и не получить: придёт новая Администрация и что она решит в отношении нас – неизвестно).
3. Все земли общего пользования будут принадлежать ДНТ, и мы сами будем решать, что с ними делать. Например, какие мы будем делать дороги по ширине и качеству (естественно – в рамках Закона!).
4. Не мы будем обязаны “подтянуть” за свой счёт централизованные коммуникации, а Администрация обязана будет тянуть их, а мы – только решать: нужна ли нам, например, центральная пожарная магистраль, или мы обойдёмся пожарными прудами.
5. Не надо будет никого “перемещать” с “насиженных” мест (правда участки, скорее всего, уменьшатся за счёт ширины дорог).
6. Не надо проектировать целый микрорайон, а сделать только проект межевания ДНТ, что гораздо дешевле сданных жуликам 18000 рублей с участка.
7. Не обязательно что-то строить (как в зоне малоэтажного строительства), можно просто вести дачное хозяйство на участке земли.
8. И главное, не надо будет ждать 3 года, пока все незаконно исключённые “возвратятся” в ДНТ, поскольку их участки никуда не делись и не денутся. Можно будет начинать приватизацию сразу же после утверждения проекта межевания ДНТ и вынесения участков в натуру.
Для осуществления этого подхода нам необходимо как можно быстрее выйти с ходатайством в Администрацию об изменении градостроительного зонирования и переводе земель ДНТ «Приморский» из зоны «Ж-4: Зона застройки индивидуальными жилыми домами пригородного типа», в зону «Ж-5: Зона садоводств и дачных участков». Ничего сверхъестественного в принятии такого решения нет, и Совет Депутатов без проблем может зонирование изменить. Что периодически и делается с различными участками города.
Также надо в дальнейшем определиться с видом товарищества: дачное или садоводческое. Оба эти вида формально не решают проблемы приватизации участков менее 5 соток, но именно по садоводствам есть прецедент, когда Правительство ЛО решало вопросы приватизации участков менее 5 соток, и, например, в Белоострове разрешили приватизировать участки площадью от 3-х соток. В Кронштадте решён аналогичный вопрос мэром города, который разрешил приватизацию так называемого Шанхая (маленьких участков на берегу залива с лодочными гаражами). В Пушкине, возле Египетских ворот также решён вопрос с бывшими огородами.
Если участки больше 12 соток для садоводства, или 20 соток для дачного товарищества, то оба эти вида: ДНТ и СНТ позволяют решать проблемы приватизации, через аренду остальной площади с дальнейшим переводом в собственность.
Предлагаю всем, у кого есть возможность, проконсультироваться у юристов относительно вопроса: что лучше ДНТ или СНТ? Лично мне на консультации юристы, занимающиеся именно земельными вопросами, помогающие с приватизацией земли, в том числе и через суд, посоветовали однозначно перевестись в садоводческое товарищество, поскольку через СНТ проще взять землю в собственность из аренды.
По регистрации проживания никакой разницы между ИЖС, ДНТ и СНТ не существует. Во всех случаях необходимо доказать, что жильё пригодно для круглогодичного проживания и получить паспорт БТИ.
И последний шаг – перезаключить договор аренды с Администрацией на легитимное новое правление ДНТ. Причём, не меньше, чем на 3 года, поскольку в существующем положении наш ДНТ оказался не только благодаря “мудрому руководству” г-жи Гаевой, но и прямому неоднократному вмешательству в дела ДНТ депутата местного совета г-на Алмазова, поддерживавшего курс г-жи Гаевой.
В итоге, сами шаги, которые нужно предпринять для приватизации земли по второму варианту: ходатайство о переводе земли в зону Ж-5, определение с видом товарищества ДНТ или СНТ, и перезаключение договора аренды на легитимное правление, проще, понятней, дешевле, и времени займут гораздо меньше, чем, если выносить нынешний проект на общественные слушания.
Более того, наиболее умные местные депутаты понимают, что переводя нас в зону садоводств и дачных участков и отпуская нас в “свободное плавание”, они снимают с себя массу проблем с благоустройством, ЖКХ и т.д., оставляя себе только функции контроля. Да и проект микрорайона Липово они смогут спокойно отложить до лучших времён, ожидая, когда у города действительно возникнет потребность в этих землях и появятся деньги на планировку.
Но тогда остаётся вопрос: что же делать с ООО «Актив» и сданными им деньгами, если мы идём в русле Закона 66-ФЗ (О садоводческих…)? Ответ у каждого свой.
Лично я не верю ни в профессионализм, ни в честность г-жи Березиной и ООО «Актив». Я не верю, в то, что они вдруг изменятся и захотят честно выполнить свою работу. Тем более, что стоимость межевания в СНТ или ДНТ стоит по 6000 руб. за базовый участок в 5 соток. Межевание участка, например в 15 соток будет дороже не в 3 раза, а на 3% за каждую сотку сверх 5-и, что существенно меньше, чем 18000 руб. Эта методика создана нынешним губернатором ЛО г-ном Дрозденко и все организации, занимающиеся межеванием в ЛО, обязаны выполнять её требования в смысле цены работ. Когда я задал вопрос г-же Березиной: «На каком основании с нас берут по 18000 руб. с участка независимо от площади, а не в соответствии с методикой Дрозденко?» Березина не нашла, что ответить.
Поскольку мы с Вами сдали деньги непонятно кому и для чего, находясь под угрозой исключения из ДНТ, я вижу только следующие действия:
1. Выставить ООО «Актив» официальную Претензию по неисполнению Договора № 129-11 от 30.04.2011. со штрафными санкциями.
2. Добиваться возвращения денег от ООО «Актив» на счёт ДНТ «Приморский», в том числе – через суд.
Обещание г-жи Березиной, что она в случае суда обанкротит ООО «Актив», надо воспринимать спокойно, поскольку банкротство – не простое мероприятие и в один день не делается. Тем более, что у «Актива» есть филиал в Москве (или наоборот – местный «Актив» является филиалом московского). А не пробуя вернуть свои деньги от жуликов, мы никогда их и не получим.
Наконец, необходимо вскрыть причину: почему администрация легко урезает общую площадь нашего участка с 50,7 га до 42 Га, и почему, вопреки сложившемуся порядку землепользования в нашем товариществе, по существующим участкам проектируются дороги, а многие участки переносятся из одного места в другое. Администрация, пользуясь тем, что правоустанавливающие документы находятся в её ведении, а также нашим правовым невежеством, утверждает, что границы нашего общего участка не определены. Так ли это?
Скорее всего – это не так! В 1995 году границы участка (507512 кв.м) были определены. В Приложении Договору 95-ДА есть План земель предоставленных в аренду огородному кооперативу «Приморский» с указанием реперных точек и смежных землепользователей. В соседях у кооператива значатся: Гослесфонд и г.Сосновый Бор.
Так что, разговоры о том, что у нас нет границ участка – “в пользу бедных”: при любом заключении или пролонгации договора аренды земель должна производиться картография участка. А если картографии нет – это грубое нарушение учёта земель местными властями, поскольку Федеральный закон РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ в статье 6, п.2 прямо указывает, что картографической основой государственного кадастра недвижимости являются карты, планы, требования к которым определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Закон Ленинградской области от 30 декабря 2008 г. N 172-оз "Об установлении границы и правового режима пригородной зоны города Сосновый Бор муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области" однозначно говорит о том, что Приложением 2 к этому Закону является картографическое описание границ функциональных зон, устанавливаемых в пределах пригородной зоны города Сосновый Бор. А установление на местности границ учтенного земельного участка производится на основании кадастровых сведений.
Значит, если есть кадастровый номер участка, то должна быть и его картография, что и подтверждается Приложением к Договору аренды 95-ДА. На основании этих сведений происходит вынос в
натуру. На основании выноса в натуру инженер-геодезист приказывает рабочим забить межевые колы. После завершения этих действий выдаются необходимые документы. Как видим, ничего сложного здесь нет.
Есть одно препятствие – нежелание Администрации Соснового Бора это делать. Почему? На основании отсутствия границ участка можно легко менять эти границы, переносить и т.д. То есть загонять ДНТ в проект планировки городского микрорайона, которое выгодно Администрации, жителям Липово, членам Сосновки и которые ни копейки в этот проект не вкладывают.
В январе 2013 года в докладе Минэкономразвития, подготовленном для Президента России говорится, что земельные участки с неустановленными границами не могут быть предметом сделок. В Росреестре по этому поводу отметили, что предусмотрено массовое уточнение границ земельных участков до конца 2018 года. На основании этого доклада выпущено письмо Минрегионразвития о том, что участки, в отношении которых допущены ошибки в разграничении или кадастрировании, не могут участвовать в сделках.
Теперь дальше. В 1995 году в Договоре аренды наш участок относят к землям сельхоз назначения. Сейчас в Договоре аренды, который является фактически пролонгацией договора от 1995 года, наши земли указаны как земли населённых пунктов. Когда произошёл перевод из одной категории в другую, и на каком основании?
Законодательство Лен.области говорит, сто согласно ст. 3 областного З-на №-51-оз от 22 июня 2005 года «О переводе земель или отдельных участков из одной категории в другую в ЛО» наш участок, как вошедший в черту муниципального образования (границы МО были установлены Законом ЛО от 31.03.2005 № 22-оз) после дня вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", переводятся из одной категории в другую Правительством ЛО, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ (в ред. Закона Ленобласти от 10.10.2007 N 145-оз). Решений Правительства ЛО по переводу нашего участка из одной категории в другую нет. По крайней мере, Росреестр этого не подтверждает.
Все эти факты должно было вскрыть ООО «Актив» для выдачи нам пакета документов на приватизацию земли. Они должны были также отследить и иметь на руках все, относящиеся к этим фактам, документы. Но ООО «Актив» этого не сделало. Скорее всего, потому что не хотело “заморачиваться”, пользуясь поддержкой и благосклонностью властей Соснового Бора. Тем более, что тогда бы мог вскрыться факт того, что нет документов, подтверждающих, что наш участок относится к землям населённых пунктов, как это пытаются нам навязать. А, следовательно, администрация фактически не вправе распоряжаться нашим участком. Все эти моменты надо уточнять, чтобы потом не потерять приватизированные земли.
В связи с вышеизложенным, предлагаю:
1. Правлению вынести на обсуждение и на ближайшем общем собрании определиться, чего мы хотим: малоэтажное строительство (фактически – ИЖС), которое нам предлагают сейчас, или дачное (садоводческое) ведение хозяйства в виде соответствующего товарищества?
2. Если мы идём по пути ведения простого дачного или садоводческого товарищества обязать Правление ДНТ потребовать работы от ООО «Актив», выполненные по договору и представить их общему собранию. Если собрание сочтёт работу ООО «Актив» выполненной не до конца, то выставить штрафные санкции к ООО «Актив» с требованиями выполнить работу надлежащим образом. Если общее собрание посчитает работу вообще невыполненной, через суд требовать полного возврата денег от ООО «Актив» на расчётный счёт ДНТ «Приморский».
3. Поручить Правлению ДНТ и ревизионной комиссии выйти в ближайшее время с запросом к Местному Совету по поводу установления границ нашего общего участка 50,7 га, и разобраться с этим вопросом раз и навсегда.
4. Поручить Правлению ДНТ и ревизионной комиссии разобраться с вопросом перевода земель ДНТ «Приморсткий из одной категории в другую.
5. Выйти с предложением к Местному Совету переподписать Договор аренды между администрацией и легитимным правлением ДНТ «Приморский» с уточнёнными категориями земель и границами нашего участка, как минимум, до 2018 года, а лучше – до 2020.
Причины подписания договора аренды до 2018-2020 годов просты:
* Ситуация, заложниками которой оказались простые члены ДНТ «Приморский», спровоцированы, в том числе, и депутатом местного совета г-ном Алмазовым и главой администрации г-ном Голиковым.
* Росреестр планирует массовое уточнение границ земельных участков до конца 2018 года.
* Согласно Генплану МО Сосновый Бор развитие наших территорий планируется после 2020 года.
Без этих шагов, я думаю, мы вряд ли сможем выйти из создавшегося положения.
Андрей Лёвочкин
|
* Сосновоборский Репортер * 
