С середины мая для въезда в Сосновый Бор Ленобласти гражданам России уже не нужно получать пропуска. Журналисты БН попытались разобраться, как отразится отмена пропускного режима на ценах рынка недвижимости Соснового Бора и его окрестностей.
Самый короткий путь из Петербурга в Сосновый Бор – от пересечения КАД с Краснофлотским шоссе, через Большую Ижору. В город атомщиков ходят рейсовые автобусы и маршрутки от станций метро «Автово», «Парнас» и «Купчино», а также электрички с Балтийского вокзала. Несмотря на то что до атомграда вроде как рукой подать – всего 35 км от границы Петербурга, и автобусы, и электрички идут неспешно. Путь от любой из обозначенных станций метро займет около двух часов.
Пляжи в Сосновом Бору – чистые, но непривычно пустынные. Но вплоть до нынешнего лета чтобы въехать в Сосновый Бор, приходилось получать пропуска либо объезжать пограничный пост по разбитым грунтовым дорогам. Сегодня ситуация изменилась. Для въезда на пограничную территорию, которая начинается со старинного дачного поселка Лебяжье, достаточно предъявить пограничникам паспорт гражданина РФ – и то если потребуют.
Природа еще недавно закрытой для свободного посещения территории напоминает прибрежные районы Карельского перешейка: те же самые песчаные пляжи Финского залива и лесные озера. Но большинство здешних водоемов имеют искусственное происхождение – это карьеры с чистой и прохладной водой, из которых добывался песок для атомной «стройки века». Сегодня вокруг них располагаются многочисленные садоводства.
Шепелевское озеро расположено на подступах к Сосновому Бору. Другие берега По сравнению с противоположным берегом Финского Залива здешние пляжи всегда были непривычно пустыми. Многие петербуржцы стремились попасть сюда, чтобы порыбачить, насобирать ягод и грибов или искупаться, правдами и неправдами добывая командировочные удостоверения и оформляя пропуска. Нынче ситуация изменилась: машин с петербургскими номерами на берегах водоемов стало заметно больше, а мусора, который оставляют отдыхающие, тоже прибавилось. Жители Соснового Бора, обсуждая новый статус территории в социальных сетях, почти на полном серьезе предлагают разбросать по пляжам пустые бочки с отпугивающими знаками «радиация». Ведь в связи с тем что желающих отдохнуть в окрестностях Соснового Бора становится все больше, нагрузка на неширокие транспортные артерии, связывающие еще недавно закрытую территорию с «большой землей», заметно подросла.
Режимная зона города Сосновый Бор начинается со старинного дачного поселка Лебяжье расположенного на побережье Финского Залива. Тот, кто впервые приезжает в Сосновый Бор, не может не отметить непривычно чистые улицы. А также большое количество автомобилей не самых демократичных марок, с интеллигентного вида пенсионерами за рулем. Здешние торговые центры отнюдь не напоминают рыночные зоны в других городах Ленобласти: здесь есть ювелирные магазины, а также меховые и мебельные салоны.
Если убрать с побережья атомную электростанцию, ухоженный городок, утопающий в сосновой зелени, будет похож на вполне респектабельный морской курорт. Кстати, в отличие от пляжей Курортного района, расположенных на противоположном берегу Финского Залива, вода здесь не пресная, а действительно соленая. Лишать город «атомного» статуса никто не собирается: первые два энергоблока уже выработали ресурс и планируются к закрытию в 2016-2017 годах, но полным ходом ведется строительство ЛАЭС-2, а для специалистов уже сдаются новые дома.
Единственное дореволюционное здание в Сосновом Бору – дом купца Петрова. Построенный в прошлом году ЖК «Изумрудный остров», несмотря на полярные оценки самих сосновоборцев, должен стать новой архитектурной доминантой города.
Нетиповой спутник
Сосновый Бор, впрочем, не похож на те два десятка городков-спутников атомных электростанций, которые, словно под копирку, строились в СССР с 1950 по 1980 год. При проектировании таких поселений в годы ударных пятилеток градостроители стремились рационально распределять трудовые ресурсы, размещая «атомные» города в малонаселенных сельских и лесных районах. Ведь любая атомная электростанция – это масштабная и почти бесконечная стройка. Она всегда начинается с возведения городка для строителей, которые затем переезжают на другое место работы, уступая квартиры энергетикам. При этом в годы, когда масштабные проекты в области энергетики реализовывались широко и с размахом, проектирование городков с развитой социальной инфраструктурой «с нуля» позволяло избежать многих градостроительных просчетов. Новая архитектурная доминанта города атомщиков – ЖК «Изумрудный остров»Города «атомщиков» являли собой населенные пункты на 30-40 тысяч человек с комфортными, хотя и типовыми квартирами в панельных домах, разработанных по проектам Минатомстроя.
В отличие от других городов – спутников АЭС Сосновый Бор, во-первых, расположен на морском побережье, во-вторых, является не только атомградом, но и передовым наукоградом, в котором не только обслуживали АЭС, но также разрабатывали и проектировали ядерные установки, в том числе для зарубежных заказчиков. Сам город возник отнюдь не на «берегу пустынных волн». Об этом свидетельствуют развалины купеческой усадьбы на въезде в Сосновый Бор, постройки, к которой явно приложили руку архитекторы конца XIX века (других строений такого же возраста в молодом городе нет).
В жилой застройке Соснового Бора преобладают кирпичные дома. Чтобы жители режимной территории не чувствовали себя узниками «мирного атома», проектировщики и градостроители старались на совесть. Город окружен дачными поселками, детскими лагерями, санаториями, турбазами, а также ухоженными садоводствами, расположенными почти что в пешеходной доступности. Статус города Сосновый Бор получил относительно недавно, в 1973 году, когда вводилась в эксплуатацию первая очередь Ленинградской АЭС. Его – так же как и другие города атомщиков – проектировали «с чистого листа», но типового панельного жилья здесь немного. Здесь есть панельные пятиэтажки (модернизированные хрущевки), а также относительно свежие модификации домов 602-й серии. Правда, в отличие от петербургских прототипов, все эти дома – более поздней постройки, поэтому здешний жилищный фонд, как правило, не имеет выраженных признаков физического износа. Но основная застройка Соснового Бора – пяти- и девятиэтажные многоквартирные дома из белого и красного кирпича. А подавляющее большинство квартир в сосновоборских домах – «семейные» трех- и четырехкомнатные повышенной комфортности.
Панельная застройка Соснового Бора представлена улучшенными модификациями домов 602-й серииПроектировщики уделяли большое внимание благоустройству, отстаивая необходимость сохранения каждого дерева, используя естественный ландшафт песчаных дюн и большие валуны. В «нетипичном атомграде» позаботились и о детях, спроектировав для них сказочный игровой городок, напоминающий средневековый Таллинн, и получивший название Андерсенграда.
Квартиры и цены
Рынок жилья Соснового Бора всегда был, как и сам город, закрытым. Количество объявлений о продаже квартир в сводных каталогах Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» обычно исчислялось несколькими десятками, однако с мая этого года их число заметно снизилось. Как считают аналитики БН и подтверждают риэлторы-практики, это обусловлено в первую очередь тем, что потенциальные продавцы заняли выжидательную позицию и рассчитывают на то, что вместе с потерей закрытого статуса цены на недвижимость подрастут.
Характерный признак советских «атомградов» - широкие магистрали. На сегодняшний день средняя цена выставленной на продажу однокомнатной квартиры в Сосновом Бору составляет 2,15 млн руб. двухкомнатной – 3,17 млн (здесь и далее – информация Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»). Среднестатистическая трехкомнатная оценивается в 3,9 млн руб. При этом малогабаритные квартиры в городе являются дефицитом, а основное предложение – квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности.
По областным меркам цены на недвижимость в Сосновом Бору и его окрестностях заметно «выше среднего», но по сравнению с ближними пригородами и спальными районами Петербурга они демократичны. По средней цене выставленного на продажу «вторичного» жилья (по данным за первое полугодие 2013 года – 64 тыс. руб. за кв. м) Сосновый Бор не дотягивает до уровня даже самых доступных территорий в административных границах Петербурга, например, таких как Красное Село (средняя цена в июне 2013-го – 73,2 тыс. руб. за кв. м). При этом следует иметь в виду, что по состоянию жилищного фонда сосновоборские квартиры – как в панельных, так и в кирпичных домах – более «свежие», чем в том же Красном Селе и, как правило, улучшенных планировок. «Убитых» некачественным обслуживанием домов в городе атомщиков нет.
Продавцы недвижимости в Сосновом Бору могут рассчитывать на некоторое оживление покупательской активности, развитие местных садоводств и появление новых заинтересованных в развитии дачных территорий соседей, но едва ли – на рост цен на вторичном рынке квартир.
В Сосновом Бору есть кварталы частной застройки и таунхаусы. Психологический фактор наличия АЭС сдерживает потенциальных покупателей недвижимости
В самом деле, в городе есть все, что нужно здоровому и активному рынку жилья: развитая социальная инфраструктура и рекреационные зоны, а квалифицированные специалисты из разных отраслей могут рассчитывать на высокооплачиваемую работу. Но из-за неважной транспортной доступности, а также психологического фактора близости атомной электростанции Сосновый Бор как потенциальное место жительства подходит далеко не для всех.
* Сосновоборский Репортер * 
